2010年合同销售目标为300亿元

问：今年预计销售目标是多少？在政策调控的环境底下，你们有没有信心继续增长？第二个问题，今年你们有没有发债的计划，如果有计划的话，有没有时间表、目标和用途？

碧桂园总裁崔健波：今年我们的合同销售目标是300亿，同比2009年增长29%，对300亿的目标我们比较有信心可以实现的。

第二个目标，我们今年确认收入的面积，就是今年交楼的面积，我们的目标是440万平米，同比2009年增长26%。而我们2010年总的开工面积是1430万平米，其中有660万平米是今年新开工的面积，而我们2010年竣工面积的目标是525万平米，同比增长30%，

碧桂园首席财务官伍绮琴：今年我们预计在2010年底有超过80亿现金，所以我们的资金非常充裕。当然资本市场的变化很快，我们会持开放的态度来看待，最主要是什么样的的融资渠道对公司是最好、最适当的以及最便宜的。

今年投50亿元用于新增土地

问：今年资本开支的规模怎么样，还想知道你们土地储备的新增计划是什么样的？

碧桂园主席杨国强：土地储备方面我们一定量力而为，稳健的推进这个事，要不然钱放在银行，放在哪里都不发展，也不能搞得自己最后买了地没钱付，这完全是不可以出现的，需要寻求中间的平衡点。

碧桂园总裁崔健波：资本方面的开支是两个方面，一个是土地储备方面，我们今年预算的安排是70亿的基金用在土地储备。去年年底应付未付的土地款，在2010年支付的大概是22亿。也就是说50亿用来购买新增的土地储备。资本开支的第二个方面是酒店的建设投资，大概在4亿元左右。开发成本方面的开支是130亿，用来盖房子的。

碧桂园主席杨国强：有几百亿的预算销售，这个钱回来以后总要花出去的。

问：今年可能有50亿用于购买新增的土地，相比以往的水平算是高还是低？

碧桂园总裁崔健波：应该比去年少了一点，去年我们买地实际支出大概是67亿，为什么今年有所调整了？我们主要是预留2011年2月份到期的CB（6亿美元可转换债券），债券要提前赎回的话，我们要预留这方面的资金满足这方面的需要。

碧桂园主席杨国强：有300亿销售回来的钱足够去做了。

升息1%利息多付1亿影响轻微

碧桂园总裁崔健波：我们去年银行贷款的平均成本，在国内的103亿平均成本是5.4%，去年整年我们在利息方面的开支是7.9亿，如果国家调整银行的贷款利率，如果是上浮或下降1%，对我们公司的影响可能会增加或减少1.2亿的成本，应该说对我们公司这么大体量来看，影响是很轻微的。

"预计今年楼市趋势整体平稳"

问：最近国家推出不少整顿楼市的措施，控制地王出现，您认为这些措施对内地楼市有没有什么影响？另外，你们公司今年增加土地储备的时候，态度会不会比较谨慎？请您预计一下今年的楼市会上升还是平稳？

碧桂园主席杨国强：我认为今年的楼市，就整个国家而言，可能有个别城市比较贵，但整体应该是平稳的，因为中国经济一直发展得很快，城市化的进程也非常迅速。

至于说整顿地王的问题，我们公司买地一直比较谨慎，因为资金链一定要保证，我们长期保证有几十亿的现金流，不会在中心城市抢购很贵的地，措施是比较审慎的，所以对我们公司的影响不会很大。

碧桂园不会囤地不开发

问： 2007年的时候碧桂园为了上市，储存了很多地块，这些地块有些在偏远的地方，三年过去了听说很多都没有开发，你们是不是有囤地之嫌？如何回应这个问题？

碧桂园主席杨国强：按照国家规定，是否属于囤地有几个指标，我们买地按照国家的政策会全面开发，不属于囤地范畴。

问：去年碧桂园在香港发了3亿多美元的高息债券，请问你们在境外融资跟在国内融资的这个比例是怎么分的？筹集到的资金具体使用情况怎么样？我看你们很多项目都集中在二、三线城市，也有一些分析师预计，二、三城市的房价比一线城市的涨幅相对来说比较低，你们怎么看这个集中的风险？

碧桂园主席杨国强：一线有些城市涨得比较快，不过在金融海啸的时候，他们受影响特别多。二、三线城市根本没有什么影响，它是稳步的上涨。我们还是比较稳妥的。不然你在房价很高的时候买地，抢地王，改天受打压的时候糟糕透顶。今年国家开经济工作会议，还是强调加快中小城市的建设，我们也是走这条路，符合国家政策的导向。

碧桂园总裁崔健波：目前碧桂园2009年年底的借贷总额是175亿元，其中国内的项目开发大盘是103亿，境外债券借款有两方面，一个是可转债，一个是高息债，其中可转债是43亿，高息债是26亿，还有3.5亿是一般的商业贷款，这是一个总的借贷情况。

我们去年发行的3.75亿美元的高息债券，除了偿还中信的贷款之外，其他都汇到境内，汇入中国买地或作为一般的流动资金。

问： 2009年公司的土地成本占销售价格的占比，较2008年其实有略微上升的，是不是因为一线的发展商都介入到二线发展，推高了土地价格。因为公司主要发展二、三线城市到中小城市，对将来拿地会不会有点压力？对中小城市今年的土地价格趋势你怎么看？

第二个问题，公司还是计划在广东省外的发展占到33%的比例，其实看土储的话，广东省的土储占了46%左右，是不是就近期而言，广东省外发展的毛利率水平是不是相对较低？今年公司的发展重点是什么？是提高省外的深入发展，还是推高项目的价格呢？还是在广东省继续找一些高毛利率的项目？

碧桂园主席杨国强：在二、三线城市土地上升的问题，随着城市化进程的逐步加快，一个城市的成熟是很正常的事情。至于碧桂园如果不走出广东，永远都在广东，我相信一个企业是发展不大的。至于你说的比例，在不同的时间内会有一些调整，但不管怎么样，按经济规则办事，把两个对比起来，哪个对公司的利益最大，我们就采取哪种方式。

我们在省外的影响力不见得像在广东这么强，所以我们去到很多地方都是低开高走的过程，这是肯定的，一开始总有一个过程，我觉得这也是很正常的事。我们在努力地完善所有的配套，大家也看到了有些数据，因为去年的房子很多，金融海啸的时候新开的盘，对公司的利润成长方面也有影响，因为它开始开拓这个市场，也有这样的因素。

碧桂园总裁崔健波：我再补充一下，我们2009年每平方米销售价格里面的土地成本占了10%，达到480元人民币，2008年是328元人民币，其实2008年、2009年每平米的楼面地价是比较接近的，为什么2009年我们的比例去到10%呢？因为2009年确认收入的每平米销售价格比2008年下降了30%，是4700元/平米。

下降的原因有两个方面，第一个方面，我们2009年确认收入大部分的贡献都是2008年以及2009年1-4月份的销售，而这段时间受市场因素的影响，特别是受金融海啸的影响，这段时间销售的压力是比较大的。第二个原因，我们2008年广东省外的项目，刚才杨主席也说了，我们都是新开盘，通常新开盘我们的策略都是用一个很有吸引力的价格，令到消费者认同碧桂园，以后第二期、第三期再慢慢走高，所以2008年广东省外消费价格都是采用这样的策略，令到我们2009年的土地占比占到10%。但从绝对数来说，我们控制在非常合适的水平。

今年毛利率会有所提高

问：刚才说到希望未来的毛利率维持30%的水平，但看2008年的时候是40%，是不是随着你们在广东省以外的地方不断扩张，你们的高回报的发展模式已经不再回到以前40%的水平了？或者透过调整你们的产品的销售结构去提升你们的毛利率？

碧桂园主席杨国强：刚才已经说到一些道理了，因为我们在外省刚刚开始，会低开高走，刚进入的地块都是这样的。而且2008年入屋、入伙的，都是2007年买的，那时候市场正在金融海啸，到2009下半年或者2009年的上半年买的，会在2009年入伙。我们在外省因为很多原因，我们1-2月份，现在统计出来的数据比起去年的平均数，贵了接近1000元，销售的单价多了1000元/平米，原来是4800元/平米，现在已经是5700元/平米了，1、2月份的统计数据已经提上来。

所以你的问题，我刚才已经回答了，随着市场的变化和成熟的区域，选择了一些比较好的项目，毛利率也会提高的。刚才已经说了，1-2月份比之前相比提升的1000元，对比起来已经很多了。

问：但以后最多只是30%的毛利率？

碧桂园主席杨国强：不会那么容易有一个绝对的预测，因为你知道整个经济形势影响比较大，起了这些楼盘为了促销，不免避免会降低一些或涨幅一些，根据市场的气氛，如果卖得好价位肯定会抬高一点，这是很正常的，随着时间的变化和国家整个经济形势来决定的。

碧桂园总裁崔健波：我补充一下，去年的合同销售平均价格与今年的合同销售价格都比2008年高，预计2010年的毛利水平会高于2009年。

问：刚才杨总讲过，地王应该根据每平方米的价格计算，你们去年跟雅居乐和富力买了亚运城地，你觉得值不值？如果值得的话，为什么会引入中信和世茂两名股东一起发展？原因是什么，是不是三家开发商的钱不够，所以要引入合作伙伴？